Terra Residences Seseh — Bali Investment

Локація

Seseh — наступний Чангу,
поки ще доступний

Ділянка 4 сотки на західному узбережжі Балі (Seseh / Cemagi, регенство Табанан). Океан на заході — фасади та басейни ловлять золоте вечірнє сонце над водою. ADR ростуть 8–12% на рік, завантаженість 4–6% на рік — зона ще не перегріта, як Берава чи Переренан.

🌊 ~10 хв до пляжів Seseh / Cemagi
🏄 25–30 хв до серця Чангу та Переренан
✈️ ~50 хв до аеропорту Нгурах-Рай
📈 Zona kuning (residential-tourism) — дозволено STR

Координати ділянки-8.6241807, 115.1199895

Ділянка сьогодні

Концепт

Чотири вілли. Одна ділянка.
Диверсифікований cashflow.

Townhouse-кластер за проектом ARCHIOLA (Денпасар): 2× 1BR для пар і diGital-nomads, 2× 2BR для родин. Спільна інфраструктура — один guard, один pool-tech, shared maintenance — операційна економія при чотирьох джерелах доходу.

◇

Premium tropical retreat

Frameless скління, custom niche-стіни з cement plaster, merbau-деки навколо plunge-басейнів. Design-aware сегмент, не budget.

◇

Privacy pool у кожній

Plunge pool 8×3 м уздовж південно-східного периметру кожної вілли, глибина ~1.5 м.

Юніти

Чотири характери

Villa A · 1BR

~86 м²

1BR mini

Couples / nomads
Plunge pool
Rooftop потенціал
ADR base $115

Villa B · 1BR

~120 м²

1BR larger

Couples premium
Plunge pool
Розширений living
ADR base $130

Villa C · 2BR

~178 м²

2BR family

Родини / групи
Privacy pool
2 санвузли
ADR base $215

Villa D · 2BR

~180 м²

2BR family

Родини / групи
Privacy pool
2 санвузли
ADR base $215

Інженерія та якість

Зроблено, щоб тримати 5★

Специфікації, які звичайний mandor завалює — тут зашиті в проект ще до фундаменту.

🛡️

Гідроізоляція

Sika SikaTop Seal-107 на басейнах і wet-areas, еластичні шви Sikaflex — нуль вологи в стінах через 3 роки.

🔇

Звукоізоляція

Подвійні міжвіллові стіни з Rockwool 50мм, STC 55 — гість не чує сусіда. Жодних 1★ за шум.

❄️

Тропічна ізоляція даху

Closed-cell foam + reflective foil + вентильований зазор. Спальня не перетворюється на сауну, AC не жере 3×.

♻️

Biotech септик

Відповідає закону Балі 2019+ — обовʼязкова умова SLF і легальної оренди.

🪟

Frameless скління

Reynaers MasterPatio / SGG Cool-Lite — low-E, без перегріву, преміум-вид.

🌬️

Inverter HVAC

Daikin / Mitsubishi inverter, 3–4 зони на віллу — комфорт + економія енергії.

Економіка

Фінансова модель

Бенчмарки: AirDNA Bali H2 2025, rate-cards 2026, локальні property-managers. Стабільний стан Y3+, 4 вілли разом.

Conservative

$56.6K

Net / рікROI 7.1%

Occupancy~58%

Base

$93.5K

Net / рікROI 11.7%

Occupancy~70%

Optimistic

$129.2K

Net / рікROI 16.1%

Occupancy~78%

CAPEX (Hybrid model)

Стаття	USD
Shell + walls + roof	$347 200
FF&E (меблі, текстиль, декор)	$172 000
Басейни 4×	$36 000
Kitchen + HVAC + MEP	$110 000
Скління / інтер'єр build-in	$40 500
Site, permits, landscape, PM, 10% contingency	$146 000
All-in	$851 700

≈ $1 521 / м² · $213k середньо на віллу

vs альтернативи

Інструмент	Річна дохідність
Terra (base)	9.5% net + 8–12% appr.
S&P 500 ETF	8–10%
Bali land hold (raw)	8–12% (0 cash)
Bali villa REIT / fund	7–9% net
BTC	волатильно

Effective blended ≈ ~19.5% / рік (cash net + appreciation землі).

Дорожня карта

Від дозволу — до першого гостя

Зараз · 2026

PBG — через ~1 місяць

Persetujuan Bangunan Gedung на фінальній стадії. Одразу після видачі — старт будівництва.

Q3 2026

Фундамент 4×

Геотех, фундаменти, biotech-септик. 6–8 тижнів.

Q4 2026 – Q1 2027

Каркас, стіни, дах, MEP

Структура + rough-in інженерії. Контроль PM щотижня + фото-звіт.

Q2–Q3 2027

Finishings + FF&E + landscape

Преміум fit-out, меблювання, тропічний ландшафт, commissioning.

2027

STR Launch 🚀

Лістинги, професійні фото, dynamic pricing — перші гості.

Terra Residences

Seseh — наступний Чангу,
поки ще доступний

Чотири вілли. Одна ділянка.
Диверсифікований cashflow.

Premium tropical retreat

Privacy pool у кожній

Чотири характери

~86 м²

~120 м²

~178 м²

~180 м²

Як це виглядатиме

Зроблено, щоб тримати 5★

Гідроізоляція

Звукоізоляція

Тропічна ізоляція даху

Biotech септик

Frameless скління

Inverter HVAC

Фінансова модель

CAPEX (Hybrid model)

vs альтернативи

Від дозволу — до першого гостя

Проект на папері

Преміум-актив
на зростаючому ринку

Seseh — наступний Чангу,поки ще доступний

Чотири вілли. Одна ділянка.Диверсифікований cashflow.

Premium tropical retreat

Privacy pool у кожній

Чотири характери

~86 м²

~120 м²

~178 м²

~180 м²

Як це виглядатиме

Зроблено, щоб тримати 5★

Гідроізоляція

Звукоізоляція

Тропічна ізоляція даху

Biotech септик

Frameless скління

Inverter HVAC

Фінансова модель

CAPEX (Hybrid model)

vs альтернативи

Від дозволу — до першого гостя

Проект на папері

Преміум-активна зростаючому ринку

Seseh — наступний Чангу,
поки ще доступний

Чотири вілли. Одна ділянка.
Диверсифікований cashflow.

Преміум-актив
на зростаючому ринку